Verkehrswertgutachten bei Erbschaft und Schenkung
Das Finanzamt bewertet geerbte und geschenkte Immobilien nach einem vereinfachten Verfahren. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, können Sie ihn nach § 198 BewG mit einem Gutachten nachweisen. Dann zählt der niedrigere Wert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger erfülle ich die Anforderung, die § 198 Abs. 2 BewG an den Gutachter stellt.
Ab 2.900 € inkl. 19 % MwSt. – die persönliche Ortsbesichtigung ist im Preis enthalten. Bei Nießbrauch oder Wohnrecht kommt ein Zuschlag hinzu.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Das Finanzamt arbeitet mit typisierten Werten: Bodenrichtwerte, pauschale Ansätze für Baujahr und Ausstattung, Durchschnittswerte für den Markt. Was das einzelne Objekt vom Durchschnitt unterscheidet, bleibt dabei unberücksichtigt.
Typische Gründe, warum der tatsächliche Wert niedriger liegt:
- Instandhaltungsstau, Schäden oder veraltete Haustechnik
- ungünstiger Zuschnitt, schlechte Lage innerhalb des Bodenrichtwertgebiets
- Nießbrauch oder Wohnrecht, das auf der Immobilie lastet
- Mietverträge unter Marktniveau
- Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten
Was meine Gutachten unterscheidet
Die Qualifikation, die das Gesetz nennt. § 198 Abs. 2 BewG erkennt Gutachten des Gutachterausschusses sowie von Sachverständigen an, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Grundstückswertermittlung zertifiziert sind. Ich bin als HypZert F zertifiziert, außerdem Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) und Diplom-Sachverständiger (DIA).
Nachvollziehbar begründet. Finanzämter und Finanzgerichte prüfen jedes Gutachten auf Plausibilität. Abschläge müssen dem Grunde und der Höhe nach am Objekt belegt sein, Vergleichswerte offengelegt. Ich baue jedes Gutachten nach der ImmoWertV so auf, dass die Herleitung ohne Rückfrage nachvollziehbar ist.
Rechte direkt im Gutachten. Lastet ein Nießbrauch oder Wohnrecht auf der Immobilie, berücksichtige ich ihn unmittelbar im Verkehrswert.
So gehe ich vor
- Anfrage: Sie schildern kurz Objekt, Anlass und Stichtag. Sie erhalten ein Festpreisangebot und eine Liste der Unterlagen.
- Ortsbesichtigung: Ich nehme Zustand, Ausstattung, Schäden und Besonderheiten auf und dokumentiere sie mit Fotos.
- Wertermittlung: Ich ermittle den Verkehrswert nach § 194 BauGB und der ImmoWertV, bezogen auf den Bewertungsstichtag. Das ist der Todestag oder der Tag der Schenkung.
- Gutachten: Sie erhalten das schriftliche Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt, in der Regel 14 bis 21 Tage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen.
Welche Unterlagen benötige ich
- Bescheid über den Grundbesitzwert, falls schon vorhanden
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Nachweise über Modernisierungen
- bei Vermietung: Mietverträge
- bei Nießbrauch oder Wohnrecht: Urkunde oder Grundbucheintrag, Geburtsdatum der berechtigten Person
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Fehlt etwas, klären wir gemeinsam, wie es sich beschaffen lässt.
Fristen beachten
Gegen den Bescheid über den Grundbesitzwert können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Das Gutachten kann im Einspruchsverfahren nachgereicht werden. Melden Sie sich deshalb frühzeitig, am besten schon, wenn die Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts ansteht.
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt jedes Gutachten an?
Nein. Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten schlüssig und nachvollziehbar ist und ob der Gutachter die gesetzlich genannte Qualifikation hat. Ein Gutachten nach der ImmoWertV mit sauberer Begründung ist dafür die beste Grundlage.
Kann das Gutachten auch Jahre zurückliegen?
Ja. Ich bewerte auf den Stichtag der Erbschaft oder Schenkung, auch wenn dieser in der Vergangenheit liegt.
Gutachten anfragen
Schildern Sie mir kurz Objekt, Anlass und Stichtag. Sie erhalten ein Festpreisangebot, in der Regel innerhalb von zwei Werktagen.