Nutzungsdauergutachten
für Hamburg und Schleswig-Holstein
Mit einem Nutzungsdauergutachten weisen Sie nach, dass Ihr Gebäude eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer hat, als das Finanzamt pauschal annimmt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie das Gebäude dann schneller abschreiben.
Ab 1.500 € inkl. 19 % MwSt. – die persönliche Ortsbesichtigung ist im Preis enthalten.
Was das Gutachten bewirkt
Das Finanzamt setzt für Gebäude typisierte Nutzungsdauern an, bei den meisten Bestandsgebäuden 50 Jahre und damit 2 % Abschreibung pro Jahr. Ist das Gebäude tatsächlich früher verbraucht, können Sie die Abschreibung auf die nachgewiesene Restnutzungsdauer verteilen.
Vereinfachtes Beispiel:
Ohne Gutachten
Gebäudeanteil am Kaufpreis
300.000 €
Nutzungsdauer
50 Jahre
Abschreibung pro Jahr
6.000 €
Mit Gutachten
Gebäudeanteil am Kaufpreis
300.000 €
Nutzungsdauer
25 Jahre
Abschreibung pro Jahr
12.000 €
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % sinkt die Steuerlast in diesem Beispiel um rund 2.500 € pro Jahr. Die Abschreibung insgesamt bleibt gleich, sie wird nur früher wirksam.
Ob sich das Gutachten in Ihrem Fall rechnet, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Ich liefere den gutachterlichen Nachweis, keine Steuerberatung.
Für wen es sich lohnt
- Eigentümer vermieteter Wohnungen und Häuser
- Gebäude im Betriebsvermögen
- ältere Gebäude, die seit dem Bau wenig modernisiert wurden
- Käufer, die eine Bestandsimmobilie zur Vermietung erworben haben
Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine Abschreibung und damit keinen Steuervorteil.
Was meine Gutachten unterscheidet
Persönliche Besichtigung, im Preis enthalten. Ich besichtige jedes Objekt selbst. Viele Online-Anbieter arbeiten nach Aktenlage und berechnen die Besichtigung als Aufpreis. Bei mir ist sie Teil der Leistung, denn die Feststellungen vor Ort sind die Grundlage einer nachvollziehbaren Herleitung.
Zertifizierte Qualifikation. Ich bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger (HypZert F), Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) und Diplom-Sachverständiger (DIA). Seit über sechs Jahren ermittle ich Markt- und Beleihungswerte.
Regional, ein Ansprechpartner. Ich arbeite in Hamburg und Schleswig-Holstein. Vom ersten Gespräch bis zum fertigen Gutachten sprechen Sie mit mir.
So gehe ich vor
- Anfrage: Sie schildern kurz Objekt und Anlass. Sie erhalten ein Festpreisangebot und eine Liste der benötigten Unterlagen.
- Ortsbesichtigung: Ich nehme Bauzustand, Ausstattung und durchgeführte Modernisierungen auf und dokumentiere sie mit Fotos.
- Herleitung: Ich ermittle die Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV und beziehe sie auf Ihr Objekt. Jede Modernisierung wird einzeln bewertet, die Punktvergabe ist im Gutachten aufgeschlüsselt. Maßgeblich ist der Zustand zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs.
- Gutachten: Sie erhalten das schriftliche Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt, in der Regel 7 bis 21 Tage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen.
Welche Unterlagen benötige ich
- Kaufvertrag (Erwerbszeitpunkt und Kaufpreisaufteilung)
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Baujahr und, soweit vorhanden, Baubeschreibung
- Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Auflistung mit Jahr)
- Energieausweis
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Fehlt etwas, klären wir gemeinsam, wie es sich ersetzen lässt.
Rechtslage, Stand Oktober 2026
Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das BMF-Schreiben von 2023 mit seinen zusätzlichen formalen Anforderungen ist seit Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich sind seitdem der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.
Im Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch anzuerkennen, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Die Bundesregierung hat dazu eine Prüfung zugesagt. Beschlossen ist nichts. Ob und ab wann sich etwas ändert, ist offen. Diese Seite wird aktualisiert, sobald es eine Entscheidung gibt.
Häufige Fragen
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja. Bewertet wird das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, unter Berücksichtigung des Gemeinschafts- und des Sondereigentums.
Kann ich das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellen lassen?
Ja. Ich ermittle die Restnutzungsdauer auf den Zeitpunkt Ihres Erwerbs. Für welche Jahre sich die höhere Abschreibung noch steuerlich auswirkt, klärt Ihr Steuerberater.
Lohnt sich das Gutachten bei einem Neubau?
In der Regel nicht. Der Vorteil entsteht bei älteren Gebäuden, deren tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich unter der pauschalen Annahme liegt.
Muss ich bei der Besichtigung dabei sein?
Jemand muss Zugang zum Objekt ermöglichen, bei vermieteten Wohnungen auch zu den Wohnräumen. Die Besichtigung dauert meist eine bis zwei Stunden.
Nutzungsdauergutachten anfragen
Schildern Sie mir kurz Ihr Objekt. Sie erhalten ein Festpreisangebot, in der Regel innerhalb von zwei Werktagen.